Le scelte giuste riguardo al mutuo

Il mutuo è un compagno ormai di molti, destinato ad affiancare sempre più persone e famiglie. Cerchiamo allora di capire quali meccanismi lo regolano, per districarci meglio nella scelta evitare di prendere grosse fregature, e soprattutto per riuscire a sopportarne meglio il peso. È nostro compagno per i prossimi 20, 25 o 30 anni? Cerchiamo allora di evitare che ci dia noie!

Come funziona un mutuo

Un mutuo è, in parole povere, un prestito di denaro che ci concede la Banca (o un altro ente). Come ogni prestito, anche il mutuo si porta dietro i concetti di interessi e di garanzia.

La garanzia è una sorta di assicurazione, la copertura che chiede la Banca per essere sicura di avere indietro i soldi che ci ha dato. Siccome il mutuo viene utilizzato per l’acquisto della casa, è molto semplice chiedere proprio questa a fronte della copertura: la casa viene effettivamente acquistata da noi, è di nostra proprietà ed ha un suo valore. Se non paghiamo il debito, avendola ipotecata, la banca vende la casa, si prende i soldi che le dobbiamo, e ci da il resto.

Il concetto degli interessi è quello che resta sempre un po’ più ostico, essendo strettamente legato a come vengono calcolate le rate. Il meccanismo che descrivo è quello più utilizzato, chiamato “alla francese”.

La banca ci da dei soldi e li rivuole con gli interessi (calcolati annualmente). Se ci presta 100.000 euro, dopo un anno che ce li ha consegnati dobbiamo restituire i soldi più gli interessi di un anno (se ipotizziamo si tratti del 5%, dobbiamo dare alla Banca 5.000 euro di interessi in un anno).

Se alla fine del primo anno rimborsiamo alla banca i 5.000 euro degli interessi, resta ancora il nostro debito, quindi l’anno successivo sarà la stessa storia. Possiamo andare avanti all’infinito. Per riuscire ad estinguere il debito, oltre agli interessi, rimborsiamo alla banca una parte del capitale che ci ha prestato (per esempio altri 5.000 euro). Quindi, passa un anno e paghiamo 10.000 euro alla banca (5.000 sono gli interessi e gli altri servono per diminuire il debito). Arriviamo allora ad un momento in cui dobbiamo restituire 95.000 euro alla banca e abbiamo pagato tutti gli interessi dell’anno appena trascorso.

Per l’anno successivo vale esattamente lo stesso discorso: passa un anno e dobbiamo pagare gli interessi, che su 95.000 sono un po’ meno dell’anno precedente (4.750 euro). Oltre agli interessi, restituiamo parte del nostro debito. L’anno precedente abbiamo pagato 10.000 euro in totale. Se corrisponde a cio che siamo disposti a pagare per il mutuo, quest’anno possiamo rimborsare un pochino di più: nel nostro esempio 5.250 euro. Questo significa che ancora una volta siamo a posto con gli interessi e abbiamo ancora un debito di 100.000 – 5.000 – 5.250 = 89.750 euro.

E così via… chiaro il meccanismo? Ogni anno saldiamo il conto degli interessi e rimborsiamo una parte del debito. In questo modo gli interessi diminuiscono di anno in anno (sono una percentuale di un debito che diminuisce) e, tenendo costante l’importo del pagamento, allo stesso modo aumenta la quota capitale che rimborsiamo.

Questo spiega perché i primi anni gli interessi incidono molto sulle rate e il debito resta pressoché costante. Nell’esempio citato ho ragionato annualmente per semplicità, ma in effetti lo stesso concetto viene poi suddiviso mensilmente per essere applicato alle rate mensili (o semestrali o annuali).

Il costo del mutuo è quanto noi abbiamo pagato alla banca in più rispetto ai soldi che ci ha prestato, cioè la somma di tutti gli interessi, spese, penali, …

Alcuni consigli per la scelta
Su queste due componenti della rata si basano poi tutte le proposte che troviamo sul mercato: tasso fisso, tasso variabile, rata fissa, …

Vediamone alcune:

• Tasso fisso: il tasso rimane costante per tutta la durata del mutuo. È la scelta che permette di sapere esattamente quali importi dovranno essere pagati per tutta la durata del mutuo
• Tasso variabile: il tasso di interessa varia a seconda di alcuni parametri di mercato (inutile addentrarci per lo scopo di questo articolo). Questo significa che la componente interessi della rata è destinata a cambiare nel tempo. Su come gestire la parte del capitale ci sono poi due alternative:
• rata fissa: la quota capitale viene calcolata come differenza tra la rata stabilita al momento della sottoscrizione e la quota interessi. Aumenta il tasso, diminuisce la parte di capitale che rimborso e viceversa
• rata variabile: la quota capitale di ogni rata dalla prima all’ultima viene calcolata al momento della sottoscrizione del mutuo. In questo modo la rata aumenta o diminuisce in base all’andamento dei tassi
• Durata variabile: è un’opzione che si associa al tasso variabile. Si stabilisce un valore massimo della rata che si è disposti a pagare. In seguito ad un forte aumento dei tassi di interesse, la rata calcolata potrebbe essere più alta. Si diminuisce quindi la quota capitale al fine di limitare l’aumento della rata, con la conseguenza dell’allungamento della vita del debito
• Primi anni solo interessi: è un’opzione che offrono le banche per venire incontro alla richiesta di chi accende un mutuo: in quel momento di soldi non se ne hanno e più bassa è la rata, meglio è…! È facile però capire che, al fine del conteggio del mutuo, il vantaggio reale è solo per la banca!

Cosa scegliere, dunque? La scelta migliore in assoluto non esiste: si tratta di una soggettività per cui riusciamo ad individuare le opzioni che meglio rispecchiano la nostra capacità di pagare le rate.

Da tenere presente che solitamente il tasso variabile è inferiore rispetto al fisso al momento della sottoscrizione, ha un andamento solitamente lento, per cui è plausibile dire che impieghi almeno un paio di anni per equiparare il fisso (ovvio: sono solo congetture!)

La scelta migliore sarebbe quella che ci permette di restituire la parte maggiore di capitale i primi anni, ma questo significa rate alte all’inizio. Se possiamo pagare tanto all’inizio, perché non chiedere allora un prestito inferiore?

Da evitare:

Per evitare errori che possono costarci parecchie migliaia di euro, direi di evitare:

• se non siamo proprio costretti da una necessità di avere bassa la rata i primi due anni, la scelta per cui paghiamo solo interessi all’inizio
• la paura dell’andamento dei tassi e continuare a saltare (alcuni mutui offrono la possibilità di farlo) dal tasso fisso al variabile e viceversa
• Se non ne abbiamo davvero motivo, chiedere un prestito più alto del necessario. Ci costa meno un mutuo o il finanziamento a tasso zero che ci offre il negozio di mobili, elettrodomestici, …?

Come gestirlo al meglio

Mi sento poi di suggerire un paio di accorgimenti che permettono (se siamo in grado di attuarli davvero) di risparmiare davvero tanto e ci evita l’angoscia del mutuo.

• se riusciamo a mettere da parte qualche cosa nonostante il mutuo, la crisi e tutte le spese, pensiamo di utilizzare una parte dei soldi per un’estinzione anticipata parziale del mutuo. In questo modo abbattiamo tutte le rate future. Non sembra, ma anche una piccola cifra porta vantaggi tangibili. L’operazione è molto più semplice di quanto si crede: 10 minuti in banca ed è fatta.
• Se non abbiamo ancora il mutuo e stiamo per accenderne uno, possiamo pensare di farlo più lungo di quello che siamo in grado di sostenere (per esempio 25 anni se pensavamo a 20). In questo modo le rate sono più leggere. La differenza la copriamo una volta l’anno sempre con un’estinzione parziale (magari più alta della differenza). Questo ci da la possibilità di avere un po’ di respiro in casi di crisi in cui non riusciamo a pagare le rate.